재개발 투자, 감정평가액 추정/예상 해보기

 

 

재개발, 재건축에서 '감평가'라고 불리는 감정 평가액은 무엇이며 감평가가 확정되기 전 어떻게 추정할 수 있는지 알아봅시다.

 

1. 감정평가액이란?

• 재개발, 재건축 사업은 노후불량주택을 개선하기 위한 목적으로 시행되는 사업인 만큼 사업 구역의 주택들은 상품성이 낮다
• 재개발, 재건축 사업 구역의 조합원의 주택과 토지의 가치를 평가해서 산정한 가격을 감정평가액이라고 한다

2. 감정평가액(종전자산평가액) 산정 기준 및 방법

• 감정평가는 시세를 반영한 가치평가가 아닌 사업 진행을 위한 조합원들의 출자 비율을 조절하는 범위 내에서 산정된다
• 감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 산정된다
• 인근 지역 유사물건보다 10~20% 낮은 금액으로 감정평가액이 산정된다

 

 

3. 감정 평가액 추정 방법

• 아직 감정평가가 이루어지지 않은 구역의 투자를 하고 싶은 사람은 감정평가액을 추정해 볼 수 있다
• 공동주택(아파트, 빌라) : 거래사례비교법
• 단독주택 : 건물(원가법) + 토지(거래사례비교법)
• 거래사례비교법은 인근지역의 거래사례를 수집하고 그중 적절한 사례를 선택하여 비교방식으로 추정하는 방식
• 원가법은 대상 물건의 비용과 원가에 근거하여 감평가를 추정하는 방식이다

4. 예상 감평 방법

• 공동주택가격(공주가)과 개별공시지가 참고

부동산공시가격 알리미

• 빌라, 아파트 등의 공동주택 예상 감정평가액 계산 = 공주사 x 일정비율 130% 내외 
• ex) 공시가 5000만 원 x 평균 공시가격비율(약 120%) = 예상 감정평가액 6000만 원
• 단독주택/다가구 예상 감정평가액 계산 = 토지가격 x 건물가격
• 토지가격 = 공시지가 x 대지면적 x 120% 내외 
• 건물가격 = 건물평수 x 원가 추정액
• 토지 개별공시지가 열람

개별공시지가 열람

 

5. 감정평가액이 중요한 이유

• 재개발 투자 시 매수 금액이 감정평가액에 프리미엄을 더한 금액이다
• 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 금액이다
• 조합원 분양가에서 권리가액을 빼면 조합원 분담금이 나온다

 

정확한 감정가는 사업시행인가 이후에 전문 감정평가사에 의해 이루어집니다. 이전 단계에서 투자하고자 하시는 분들은 위의 내용을 참고하시어 불이익을 당하는 일이 없어야 할 것입니다

 

 

재개발 투자의 기본부터 알고 싶다면

재개발 투자, 핵심 용어 간략 정리

 

 

재개발 추진 절차

재개발 추진 절차, 투자 포인트 주의사항