재개발 추진 절차, 투자 포인트 주의사항

흔히 재개발이라고 하면 10년 이상의 시간이 걸리는 것으로 알고 피하게 되는데요. 물론 사실입니다만 투자의 관점에서 재개발 사업의 추진 절차와 투자 포인트에 대해 알아보겠습니다

 

재개발 사업의 추진 절차

 

①사업준비단계

• 기본계획 수립 - 정비계획 수립 및 정비구역 지정 단계
• 인구 50만 이상의 지자체에서 10년에 한 번 기본계획 수립, 5년마다 타당성 검토를 실시한다
• 투자 시 재개발이 진행된다면 큰 수익을 볼 수 있지만 사업이 무산될 수 있어 리스크가 크다
• 노후도가 높아 구역지정 가능성이 높은 구역위주로 투자를 검토한다

②사업시행계획단계

• 추진위 - 조합설립인가 - 시공사선정 -건축심의 절차 - 사업시행인가 - 종전자산 감정평가 단계
• 정비계획 수립 및 정비구역 지정 이후 소유자의 50% 이상 동의를 해야 추진위원회가 구성된다
• 추진위 구성단계부터 다수의 투자자가 진입하고 추진위가 설립되면 1차적으로 주택가격 상승한다
• 소액으로 투자가 가능한 소형매물부터 가격이 급등할 수 있다
• 소유자의 75%와 토지면적 50% 이상이 찬성하면 조합설립이 가능하다
• 비대위가 강한지, 72 ~73%에 멈춘 구역인지 확인해야 한다
• 조합설립인가 이후로는 리스크가 줄어 안전한 투자가 된다
• 시공사를 선정 이후 건축심의까지의 시간은 비교적 길고 건축심의부터 사업시행인가까지의 기간은 비교적 짧다
• 사업시행인가 이후 다시 한번 주택가격이 상승이 되므로 건축심의 단계에 진입하여 관리처분 인가 전에 매도하는 전략이 유효하다
• 사업시행인가는 사업계획에 따라 정비 사업을 시행할 수 있는 권리를 부여받는 행정처분이다
• 조합원의 종전자산 감정평가와 고지를 실시한다
• 감정평가 후 1주일간은 실망매물이 나올 수 있으므로 미리 전략을 세워두는 것이 좋다

③관리처분계획단계

• 관리처분계획인가 - 이주, 철거 - 조합원 동호수 추첨 단계
• 분양 신청을 통해 추가 분담금 여부와 비례율과 비용이 확실시되므로 비교가 용이하다
• 관리처분계획 인가 후에는 안전하지만 프리미엄이 높아 실수요자 위주로 매입하는 편이다
• 조합원 입주권과 주변 아파트와의 가격 비교는 필수이며 안전마진 확보가 되는지 확인하고 투자해야 한다
• 관리처분인가 후에도 입주까지 5년 전후의 기간이 소요되므로 기회비용 또한 따져봐야 한다
• 관리처분 이후에는 대부분 전매가 금지되나 거래가 가능한 물건들은 재당첨제한을 피할 수 있는 이점이 있다
• 이주시기는 매물이 다수 나올 수 있다
• 동호수추첨은 일반분양 직전에 한국부동산원에서 전산으로 진행한다

④사업완료단계

• 일반분양 - 준공입주 - 이전고시청산 단계

2. 재개발 투자 포인트

• 가격 상승 포인트 : 추진위 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 단계
• 예를 들어 정비구역 지정 전 매수하여 추진위 구성 이후 매도
• 조합설립인가 설립 이전에 매수하여 시공사 선정 이후 매도
• 건축심의 완료단계에 매수하여 사업시행인가 이후 매도
• 감정평가 후 실망매물을 매수하여 관리처분인가 이후 매도하는 방법 등이 있다

 

3. 재개발 투자 주의점

• 재개발의 수익은 사업단계도 중요하지만 시장의 분위기가 크게 좌우한다
• 단계별 진행 과정에서 변수(조합 내 문제, 이해관계 상충 등)가 발생할 수도 있다.
• 1가구당 1입주권을 받게 되기 때문에 매도자나 매도자의 가족이 그 지역의 다른 물건이 있는지 꼭 확인해야 한다
• 투기과열지구 내 재개발 물건을 매수하면 관리처분인가일부터 5년 동안 재당첨 제한이 있다는 것을 명심한다

 

재개발 사업의 절차와 투자포인트, 주의사항을 알아보았습니다. 저도 전문가는 아니지만 여러 전문가들의 공통적인 의견을 정리한 것이니 투자에 참고만 하시기 바랍니다.

 

부동산 하락장에 열심히 준비하고 공부한 사람만이 돌아오는 상승장에 성과를 얻을 수 있다고 믿습니다 성투하시길 바랍니다.

 

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