재개발 투자, 핵심 용어 간략 정리

미래의 새 아파트를 가장 저렴하게 사는 방법은 재개발에 투자하는 것이라고 생각한다. 재개발 투자를 위한 핵심 용어들을 공부해둔다면 나중에 큰 도움이 될 것이다.

 

 

1. 감정평가액(종전자산평가액)

• 조합원 소유 부동산의 가치를 평가한 금액으로 실제 시장가치가 아닌 재개발사업 내에서 가치를 평가하여 시세보다 낮게 측정되는 경우가 많다
• 시장의 상황 조합의 사업성에 따라 감정평가액이 달라질 수 있다

2. 비례율

• 종후자산평가액에서 총사업비를 공재한 금액을 종전자산평가액으로 나눈 값에 백을 곱한 수치
• 종전자산평가액은 사업시행 전 조합원 주택의 평가액의 총합
• 종후자산평가액은 사업시행 후 총 분양수입(조합원, 일반, 상가, 임대아파트 등)
• 재개발 사업에서 100%를 기준으로 사업성을 나타내는 지표가 되며 100%보다 높다면 사업성이 높다고 볼 수 있다
• 비례율이 중요한 이유는 권리가액을 감정평가액에 비례율을 곱한 금액으로 산정하기 때문이다
• 종후자산평가액을 높아야 사업성이 좋다

3. 권리가액

• 사업이 완료되고 난 후 최종적인 조합원소유 부동산 가치평가 금액
• 감정평가액에 비례율을 곱한 금액
• 권리가액이 높아질 경우 추가부담금이 줄어든다

4. 조합원 분양가

• 조합원에게 분양하는 아파트 가격
• 일반분양가보다 10% 내외로 낮게 책정되는 경우가 일반적이며 부동산 시장의 상황에 따라 달라질 수 있다

 

 

5. 조합원 분담금

• 조합원이 분양받은 아파트를 취득하기 위해 추가로 납부해야 하는 금액
• 조합원  분양가에서 본인주택의 최종 권리가액을 뺀 나머지 금액을 추가 납부해야 한다
• 조합원부담금이란? 사업 도중 조합 내부 문제나 분양이 잘 안 되는 외부 문제 등으로 사업성이 낮아져 비례율이 낮아질 경우 추가'부담금'을 내야 한다 

6. 이주비

• 철거가 시작되면 조합원들은 모두 이주해야 함으로 조합원들의 주거지 마련을 돕기 위해 대출해 주는 돈이다
• 구역과 조합에 따라 다르며 감정평가액에 따라 다르다
• 대출이자는 사업비에서 충당되므로 무이자라고 생각하면 된다

7. 이사비(이주촉진비)

• 해당기간 동안 이주한 조합원들에게 주는 돈으로 조합원들의 빠른 이주를 촉진하고자 지급한다
• 조합에 따라 금액이 다르다

8. 현금청산

• 조합원이 현금을 받고 조합원 지위를 포기하는 것
• 분양신청을 하지 않거나 철회하는 경우, 권리가액이 조합원분양가보다 너무 적은 경우 현금청산 대상이다.

9. 청산금

• 권리가액이 조합원 분양가보다 커서 조합으로부터 돌려받는 돈을 말한다

 

출생률이 낮아지고 인구가 감소하고 있지만 새 아파트에 대한 수요는 더욱 늘어나고 있다. 높아진 소득과 그에 걸맞은 생활 수준의 향상으로 집은 잠자는 곳 이상의 가치를 가지게 되었기 때문이다.

현재 부동산 분위기가 좋지 않지만 이럴 때일수록 공부하고 다음 상승장을 대비하는 것이 중요하다고 생각한다