깡통전세 피하려면 이건 알고 계약합시다 (주택임대차보호법)

금리 상승과 집값 하락 분위기로 주택 임대 시장에 대한 수요가 더 커지고 있다. 깡통전세 등으로 세입자들은 불안감이 높아지고 있지만 세입자=임차인들도 알아야 할 기본적인 사항들은 숙지하는 것이 좋겠다.

 

1. 깡통전세란?

• 임대인이 현시점 임차인이 나갈 때 전셋값을 돌려주지 못하는 것으로
• 시세하락으로 전셋값도 하락하여 임차인에게 전셋값을 돌려주지 못하는 경우
• 전세 거래량 감소로 인해 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우가 있다.

2. 주택임대차보호법이란?

• 주거용 건물 임대차에 관하여 안정을 보장하기 위해 만들어진 법이다

3. 대항력과 우선변제권

• 주택을 임대한 권리를 가지고 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리인 대항력을 갖게 된다
• 대항력은 주택에 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 있다
• 우선변제권이란 임차하여 살고 있는 집이 경매 또는 공매되는 경우에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리이다
• 우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 갖춘 경우 취득된다
• 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자이다
• 보증금이 일정금액 이하인 경우 소액임차인 등록을 하면 다른 권리자 보다 보증금의 일정액을 먼저 받게 되는 최우선 변제권이 생긴다.

4. 전입신고 하고 확정일자 받기

• 세대주는 이사 후 14일 내에 이사한 지역의 주민센터나 정부 24 홈페이지에서  전입신고를 한다
• 우선변제권 획득을 위해 전입신고를 할 때 임대차계약서를 가지고 가서 확정일자를 받는다.

5. 확정일자와 전세권 등기는 무엇이 다른가?

• 확정일자는 임대차보호법, 전세권 등기는 민법의 적용을 받는다

출처 : 생활법령정보 홈페이지

 

6. 계약의 묵시적 갱신

• 계약의 종료, 조건 변경이 필요할 경우 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 이내 임차인에게 통지해야 한다
• 임대차 계약 2개월 전까지 통지하지 않을 경우 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 본다

7. 계약갱신 요구

• 임차인은 계약갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다
• 이 경우 갱신되는 임대차 존속기간은 2년이다

임차인을 보호하는 법이 있음에도 불구하고 활용하지 못하는 사례들이 많아 안타깝다. 자신의 재산과 권리를 지키기 위해 꼭 알아둡시다!