부동산 등기란? 국가에서 등기부를 통해 토지나 건물등의 부동산을 점유하고 있는 사람과 권리관계를 일반인에게 공시하는 것을 말한다.
1. 부동산 등기의 종류
- 가등기 : 부동산 물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구원을 보전하기 위해 예비로 하는 등기
- 본등기에서 소유권에 관한 등기로는 소유권 보존등기, 소유권 이전등기가 있다
- 본등기에서 소유권 이외의 권리에 관한 등기로는 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권이 있다
2. 소유권 보존등기/ 이전등기
- 토지/건물/구분건물 소유권 보존등기는 미등기 토지/건물/구분건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말한다
- 이전등기는 매매/증여/상속/공유물 분할 등 법률행위로 소유권이 이전된 경우 이를 공시하기 위해 신청하는 등기이다.
3. 근저당권과 저당권
- 저당권이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리이다
- 예를 들어 부동산을 담보로 돈을 빌린다고 하면 은행은 원금이 회수되지 않을 경우 담보 잡힌 부동산을 경매에 넘겨 처분할 수 있는 권리이다
- 근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권이다
- 대부분의 경우 근저당을 설정하는 것은 채권한도금액을 담보로 정하기 때문에 이후 변제가 되지 못하는 상황을 고려하여 채권최고액을 설정할 수 있기 때문이다
4. 전세권과 임차권
- 전세권이란 전세금을 지급한 부동산이 경매로 넘어갔을 때 임차인에게 우선변제를 받을 권리를 말한다
- 임차권은 타인의 물건을 사용/수익 하는 권리이며 채권으로 제삼자에게 대항력이 없다
※임차권등기명령제도란?
- 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실하게 된다
- 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사를 할 수 있도록 하기 위해 시행된 제도이다
- 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차주택에서 이사를 해도 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 유지된다
5. 지상권
- 지상권이란 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리이다
6. 등기명의인 표시변경등기
- 소유명의인 또는 소유권 외의 권리자(저당권자, 전세권자, 임차권자 등)의 표시가 변경되어 등기부상 표시와 일치하지 않는 경우 그 표시를 일치시키기 위해 하는 등기를 말한다.
7. 건물 멸실등기
- 건물이 모두 철거된 경우 그 건물의 등기를 없애기 위해 하는 등기를 말하며 건축물대장상 먼저 멸실 등록이 되어 있어야 한다.
부동산 등기의 개념들을 확인해 보았다. 등기부 등본에서 헷갈렸던 개념들을 확인하고 피해를 보는 일이 없도록 합시다.